Loi de finance 2025 pour les LMNP - Locations meublées non professionnelles

Ce qui change pour le statut LMNP en 2025

Pour vous aider à identifier les changements qui pourraient s’appliquer à votre situation, voici les 5 points qui seront à garder à l’esprit par les LMNP en 2025.

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

L’amortissement est un mécanisme de déduction fiscale dont peuvent bénéficier les loueurs en meublé non professionnels, qui leur permet de déduire chaque année une partie de la valeur de leur logement (hors part terrain), des travaux entrepris, ou encore du mobilier, de leur résultat fiscal, réduisant leur imposition annuelle.

Jusqu'à présent, les amortissements déduits sur le logement n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value (la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien), à l’exception de l’amortissement fiscal occasionné par les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, comme prévu par l’article 150-VB du CGI.

Cette situation a toutefois changé depuis la promulgation de la loi de finances 2025, le 14 février dernier.

En effet, l’article 24 de cette loi prévoit de réintégrer le montant des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de vente du bien.

De plus, cette mesure, telle qu’elle est rédigée, concerne à la fois les locations meublées au régime réel mais aussi celles au régime micro-BIC. En effet, l’article 50-0 du CGI indique explicitement que les amortissements sont compris dans l’abattement pratiqué au régime micro-BIC.

La modification du calcul de la plus-value lors de la cession d’un logement loué meublé viendrait donc générer un rattrapage (souvent partiel et possiblement inexistant comme nous vous l’expliquons dans la suite de cet article) des gains fiscaux effectués pendant la durée de location.

En conséquence, la différence entre le prix d’achat augmenté des amortissements et le prix de vente, qui se verra soumise, comme le veulent les règles d’imposition de la plus-value des particuliers, à un impôt sur la plus-value (19%), ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%), pourrait donc être plus élevée.

Ce changement ne devrait toutefois pas avoir un impact significatif sur l’attractivité de l’activité de LMNP en 2025, comparé à d’autres alternatives d’investissement immobilier, notamment parce qu’il est loin de concerner l’intégralité des loueurs en meublé.

En effet, il est important de garder à l’esprit que, d’une part, dans la grande majorité des cas, un bien LMNP n’est pas vendu et finit par être transmis par donation ou succession.

Or, le système de la plus-value ne s’applique que dans les cas de cession à titre onéreux, soit la vente, ce qui fait que tout bien transmis par donation ou succession ne sera pas concerné par cette mesure.

D’autre part, il arrive très fréquemment que le bien exploité en location meublée redevienne, après quelques années, la résidence principale de son propriétaire. Or, il existe une exonération totale de la plus-value en cas de cession de sa résidence principale, ce qui annule donc l’effet de cette mesure dans ce cas

Exemple :

Comparaison avant / après la Loi de Finances 2025 sur un bien immobilier exploité en LMNP (acheté 300 000 €, revendu 500 000 €, 60 000 € d’amortissement déduits)

👉 Pour aller plus loin, consultez notre article : LMNP : calculer l'amortissement

Locations touristiques : passage au réel imposé pour plus de loueurs

Pour le régime micro-BIC, des changements sont à prévoir en 2025 pour les loueurs de meublés de tourisme.

Avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur au 1er janvier 2025, l’imposition des revenus 2024, qui aura lieu au printemps 2025, se fera sur la base des dispositions de l’article 50-0 du code général des impôts dans sa rédaction antérieure à la loi de finances 2024 :

• 50% d’abattement et 77 700 € de plafond pour les meublés de tourisme non classés
• 71% d’abattement pour un plafond de 188 700 € pour les meublés de tourisme classés

L’impact fiscal de la loi Le Meur ne s’appliquera donc que pour les revenus perçus en 2025, qui seront imposés de la manière suivante lors de la déclaration de ces revenus en 2026 :

Toutefois, quels que soient ces changements, les loueurs de courte durée qui relèvent du régime micro-BIC pourraient avoir tout intérêt à opter pour le régime réel d’imposition qui permet, dans la plupart des cas, d’optimiser bien plus efficacement leur fiscalité, et ainsi éviter l’augmentation de leur charge fiscale en raison de la baisse de l’abattement prévu pour leur activité.

De plus, un certain nombre de loueurs pourraient être forcés d’opérer un passage forcé au régime réel, puisqu’ils dépasseront les plafonds de recettes fixés pour le régime micro-BIC dans leur catégorie.

Or, un tel changement est à anticiper et le mieux à faire reste de contacter un spécialiste de la fiscalité de la location meublée afin de recueillir ses conseils sur la meilleure manière d’optimiser sa fiscalité au régime réel.

SOURCE JD2M

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